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  • 新房、二手房、租賃三市場開始互生互聯房地產進入全流通時代

    “房地產行業的全流通時代已經到來,新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強,它們之間不再孤立分割,而是互生互聯。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上,貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示,2018年是房地產市場深刻調整的一年,面對行業變局,以往的市場分析思路逐漸失效,新的市場機制正在顯現。

    2018年以來,房地產市場經歷了深刻調整。一方面,市場的變化根植于房地產方向的調整,在“房住不炒”、“租購并舉”的核心發展理念下,中國房地產供求格局發生了可喜的變化。另一方面,市場的深刻調整對房地產企業的影響也持續顯現,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連涌來,房地產企業紛紛謀篇布局加快調整舵頭。

    據貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》顯示,在政策高壓下,2018年房地產市場仍在高位,但基本結束增長勢頭,全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數據顯示,2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米,與去年持平;而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態,預計全年成交420萬套,略低于2017年的421萬套。

    楊現領對市場下行的邏輯總結道:“高房價抑制了潛在購房需求的進入,也使得曾經過熱的換房鏈條冷卻下來,致使房價全線回落,市場自身的負反饋作用已經顯現。”他分析指出,2019年政策調控可能出現幾個變化,一是調控主體由中央轉向地方,更加有助于精準調控,科學調控;二是調控方式由調控交易轉向調控供給結構,可能會減少對交易環節的行政管制;三是政府職能回歸到住房保障,比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等。

    此外,上述報告還指出,2019年房地產市場將出現的幾個關鍵趨勢:一是“二手觸底”:隨著市場的回溫、限售政策的松綁,賣一買一的換房需求會更容易釋放,2019年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放松的影響,2019年二手房市場將結束繼續下行的態勢;二是“一線底火”:作為房地產底火的一線城市2019年市場有望小幅回升,首次置業需求將加快進入市場,帶動換房改善鏈條活躍;三是“二線壓倉”,2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢,2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力;第四,“新房放量”:2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市,會分流二手房市場的需求。

    貝殼研究院認為,當前中國房地產市場已經進入了“全流通時代”,相應地,其分析框架也應當引入全流通的概念。所謂全流通是指,新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關系,而是互生共連的交互關系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的“總體效果”。

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